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投资50亿、取名“青檀府”,二棉地块价值性探讨!

2019-10-15 掌上枣庄 阅读:22466

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图片来源于网络
一棉厂、二棉厂,一个曾经职工占据市区十分之一人口、枣庄的支柱产业、牛仔布雄霸国际市场、国家纺织行业的领军企业、枣庄城市化进程的有力推动者,今天终于倒下了!
一棉、二棉承载着父辈几代人的青春与汗水,在由计划经济向市场经济转变的浪潮中,有过不甘、挣扎、彷徨几十年沉沉浮浮,今天终于倒下了!
我们认为一切对一棉、二棉人的质疑与嘲弄皆是诽谤,一个坚守53年和38年的棉纺厂正是棉纺人励志的体现,他们才是鲁D辉煌的塑造者、枣庄城市的缔造者,今天却终于倒下了!
枣庄向来是缺乏力缆狂澜、扶大厦于将倾的济世之才的,一棉、二棉曾经的辉煌至今我们无法超越,如果说父辈输给了时代,倒不如说我们辜负了岁月,我们更应该接过父辈的旗帜,重塑枣庄的辉煌!尽管路途坎坷..........

向一棉二棉的英雄们致敬!

NO.1 | 壹

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尘埃落定!万众期待的二棉地块由山东儒辰集团母公司公司:山东金佰利集团公司获得。规划指标:该地块出让面积178779平方米 或  268.169亩,1.0<容积率<2.2   成交价9.385亿,349.9万/亩   溢价率0,楼面价最低2386元/平方。

九月十九日的两场土地拍卖会引起了群众的广泛热议一场是薛城城南的薛2019-2号地块经过五百多轮竞拍由宝田置业竞得,一场就是SZ2019-9号二棉地块由儒辰集团低价成交。
我们之前说过薛城城南的小地王本是几个开发商哄抬房价的小把戏而已,给本要平静的市场增加了几分焦虑罢了,并无其他意义!

而二棉地块却低调得多,但争议颇大。虽然拍卖会很冷清,但关注度很大,一棉二棉近万名的职工更是对其牵肠挂肚,因为该笔资金关系到他们的安置问题。


我们普遍认为首先是无人竞拍
第二挂牌价偏低

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无人竞拍:首先我们要明白为什么无人竞拍?就要知道二棉地块的竞拍保证金即是竞拍底价9.385亿,门槛之高,非本土企业吃得下。

挂牌价偏低:这不光是群众认为偏低,我们也是,为什么?因为大家都认为该地块价值大于恒大地块(488万/亩),高于碧桂园地块(446万/亩),但是要知道恒大的容积率为2.697,碧桂园的为2.4,而二棉地块为2.2,即便如此我们还是认为该地块稳赚不赔的,因为相比碧桂园2788元/平方的楼面价,二棉地块毕竟才2386元/平方。

NO.2 | 贰学区探讨

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世界十大未解之谜之一便是:枣庄十五中的学区分布图了,哪里才是十五中学区房?众说纷纭、是是非非、迷雾丛丛,大神解读:要离十五中足够近才管。
我们回答:离十五中东校一路之隔的苹果花园、德仁俊园等小区的孩子坐公交车去实验初中上学,这可是近吧?一路之隔!
枣庄教育的弊病更是一言难尽,真是到了非改不可,非治不行的地步了!

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二棉地块学区探讨:
市中区至今沿用落后的小学初中推送制:由所在小学进行初中定向推送。
截止8月31号,我们也仅是知道了或者学校公布了三所小学的十五中分布图:实验小学、文化路小学、逸夫小学。其中实验小学、和文化路小学图文并茂的标注了十五中推送范围,逸夫小学进行了文字的表述。如此是一目了然,群众也看的明白。

根据以上三所小学的十五中推送图可以清晰看出:仅是逸夫小学把二棉地块纳入了十五中的推送范围,而实验小学、文化路小学把其排除在外。

但是备受争议的光明路小学、立新小学、建设路小学的十五中推送图我迟迟没有获取,群众疑虑重重,不知如何是好!
所谓争议便是:一路之隔的苹果花园、德仁俊园等小区依据实验小学推送属于十五中,根据文化路小学推送却不属于。而该片区的既定小学:建设路小学却没有张贴推送范围。所以群众疑虑重重。据我们了解该片区孩子大部分去了实验初中,也就是说一路之隔的小区不一定上十五中。

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光明路小学范围
我们知道初中的推送在于所在片区的小学了,二棉地块属于光明路小学,以往光明路小学基本上全部推送上十五中西校,今年却没有公布推送图真是耐人寻味。

该地块出让面积178779平方米容积率2.2计算建筑面积为39.3万平方,剔除不详的商业部分,我们保守估计也得有2700套左右的房源。
近40万方,接近3000户的体量,会有多少的初中学位需求?我们保守估计有四分之一的住户有初中学区需求的话,也接近700户。
我们知道十五中西校的整体学位在3300个左右,目前实行小班额已无扩充可能,那么这700个名额如何安排?

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那么二棉地块还能不能上十五中?我们大不必过多担心,因为根据教育部及省教育厅的指示精神,初中也要就近入学了,我们担心的更是远离十五的目前还属于十五中的房子。
随着两年后,或者三年后二棉地块小区的建成,700个学区需求,将会对现有的十五中西校的名额分配体制造成明显冲击。买学区房的老铁们要早做打算了。


NO.3 | 叁

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我们只知道二棉地块让临沂人买去了,却不知道这个开发商怎么样?实力如何?
这个开发商便是山东儒辰集团,新城的君悦府便是其进入枣庄的首个项目,当然是其与水发集团合作的项目,其开发主体由儒辰负责。

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临沂环球掌舵系列
山东儒辰集团为临沂地区龙头房地产开发公司,现地产项目已涉足山东大部,多涉及高品质住宅项目。

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上图即是新城君悦府业主去参观的临沂儒辰的环球系项目,这也是枣庄为数不多的带领业主参观早期项目的企业,这种对自身产品的自信,无不透露着企业的非凡实力。

当然市中区的融创也带着业主们去常州的融创小区考察,新城碧桂园也进行了工地开放日的参观,儒辰做到了一流企业应有的水准而已。
这次参观引起了不小的风波,因为儒辰君悦府带着业主参观的是儒辰临沂的顶级产品,环球掌舵系,而君悦府属于儒辰产品线的中间档次,业主愤愤不平一直要求儒辰按照临沂标准执行。
结果呢?当然不可能,临沂掌舵系可是均价过1.5万的高层啊,君悦府高层只是6000多而已,即便如此我们认为君悦府的品质依然碾压新城其他小区。
口说无凭,我们会深入调研君悦府。首先要肯定的是,二棉地块的开发对君悦府项目是重大利好,以儒辰的套路,必定拿君悦府当样板进行品牌宣传及作为开放日的基地。

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我们说过二棉地块的门槛很高,268亩地又是在市中区的显耀位置,意义如同三角花园的地块,需要一个品牌开发商来重塑城市封面,金科来了、儒辰也来了。绝非中安之流所能担当。

五十亿的体量这是远超恒大碧桂园的,但“青檀府”的名字却在韭菜群引起很大争议,难道以青檀路而得名?真是土的掉渣!
青檀、仙檀多是峄城小区的命名字号,因为青檀代表着峄城,又如枣、枣花等字号多是山亭小区的名字。
我们倒是建议来个全市征名,设奖金一万,相信群众的智慧是无穷的,既能取个好名字又能进行宣传岂不更好?


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之前网上一直传言二棉地块要建万达一事,今天借此答疑:皆因2015年底大连万达团队考察市中区地块,区政府向其推荐二棉地块,但最终万达集团选择了薛城枣庄西站附近。


此处终结此传言!


NO.4 | 肆价值性探讨

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根据规划设计要求:
第一    保留二棉路及龙兴路,龙兴路为十五中后墙那条路,二棉路我们不得而知。


第二    根据体量要求配建幼儿园,位置不详。


第三    沿路部分需镶贴大理石,保持沿路美观。

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我们保守估计青檀府会分为南北区,由于没有详细的规划图,南北区价值性分析无从谈起!


价格评估:预计该地块的2.2的容积率看,小区楼盘会分由小高和高层,不排除个别多层。但主流还是高层和小高。


目前看全区的高层价格:瑞嘉榕园四期6500-7000、鸿鑫御景小高6500-7000、碧桂园精装修高层7600-8800、恒大7300-9000、富翔二期高层6000-6500.


由于恒大御府的退房事件闹得沸沸扬扬,市场观望情绪浓烈,因此我们对青檀府的价格预期每平方降低500元,我们给出的青檀府高层的起售价在7000-7500之间,小高起售价在8000-8500之间。


市中区的市场会如何?青檀府会对房地产市场产生什么影响?

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市中区夜景孙宇树作品
我们认为:①会显著降低市中区人口往新城转移的步伐,因为该地块为市中区的王牌地块,学区、交通皆为顶级,会显著吸引高净值客户,截留老城向新城流动的客源。因此能对新城市场产生部分利空影响。


②会对恒大御府销量造成重大冲击,老城市场颓势已现。市场容量有限,此消彼长,留给恒大的出货窗口时间不多了。
③君悦府项目利好,儒辰会重点打造君悦府为样板工程,为全面进入枣庄树立榜样,凸显品牌效应。君悦府项目到底如何?我们下一步会深入工地进行探盘活动,敬请期待!二棉地块探讨到此结束,后期会继续关注该项目一举一动,实时与大家分享。

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