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未来5-10年,这些城市房价暴跌!你的房产还是优质资产吗?

2021-10-12 阅读:16606

现在的楼市开始进入分化时期,未来真正的房地产市场可能只在大城市,毕竟大部分小城市的住宅投资是有风险的,主要体现在以下几方面:

一是去库存刺激已经转为调控加压;

二是棚改政策转向,棚改规模大幅度缩减;

三是一二线城市严厉调控下房价滞涨或调整,比价效应消失;

四是人口增长将明显放缓,中长期来看,年轻人口和精英家庭人口往一二线城市聚集。

所以,未来5年-10年,一线、新一线、二线城市房价仍是呈阶梯式上涨,但应该不会出现暴涨周期,三四线城市则可能会横盘阴跌,在通胀下,横盘就意味着房价下跌,资产贬值,因此,并不是所有的房产都是优质资产,你的房产给你拖后腿了吗?

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尽管未来的人口大红利期已经结束,但对于城市来说,局部人口红利依然存在。据最新的人口普查统计报告,在人口地区分布上,东部地区人口占39.93%,中部地区占25.83%,西部地区占27.12%,东北地区占6.98%。与2010年相比,东部地区人口所占比重上升2.15个百分点,中部地区下降0.79个百分点,西部地区上升0.22个百分点,东北地区下降1.20个百分点,人口向经济发达区域、城市群进一步集聚。所以,经济发达的一二线的房产还是具有投资价值的。

商业地产同理,人口向城市流动,无疑是受其发展机会和资源配套优势的驱动,有人的地方必然有生活区,而有生活区的的地方必然有生活配套设施,所以如果粮票充足,大城市又没有购房资格的话,商铺一样值得投资。不过投资商铺堪比小型创业,尤其是这6种商铺,一定要避开,否则商铺可能就变成“伤”铺:

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6种一定要避开的商铺

1商铺可进入性弱

从商铺内部来看,商铺的进深过深会影响商铺经营。一般商铺的进深标准是4mx8~12m。进深过大,不利于销售,同时还影响后续经营。人都有惰性和安全感,进深过深的店铺让人发怵,不利于吸引顾客进店;从外部看,商铺难有露出。如店址的招牌、牌招与附近的繁华街道上的外围环境比较,显示不明显或直接被覆盖,或者有相关的法令规定不得设置招牌。

2商铺外动线设计不合理,周边有障碍

车流并不等于人流,宽的大路意味着可能是城市的主干道,车流多,但是人流不旺,这种道路还存在一个“阴阳两面”的问题,即由于隔栏的问题,商铺可能只能经营半条马路的生意,人流量更无法得到保障。而且如果店址周边有铁轨、高架等大型交通障碍或者存在客户不喜欢的环境如污染严重、危险地段等,客流量也会较少。

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3居民不增长的区域

这种地区不宜作为开店地址,这是因为在缺少流动人口的情况下,有限的固定消费总量不会因新开商店而增加。

4新建商圈/商场内的店铺,选择要慎重

新商场的人流培养需要一个过程。新商圈、商场未来前景不明,对于不能自带客流的新创品牌很危险。有些餐饮业者被新商场便宜的租金诱惑,把店铺租下来,然而筹备到商场开业,因为交付时间推迟,熬个一年半载等到勉强到开业,人气未必能立刻累积起来。而且所谓的房租优惠,其实并非真的低成本,如果算上促销活动、人工、材料和水电、物业等费用,负担也可能很大。

另外有的商圈或者购物中心由于自身的管理机制、运营模式不同,其实差异很大,尽量选择开发透明的,避免被套路。

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5一味随大流或者傍大牌,不可取

对于周边有很多定位相似的店铺,有人认为可以集聚人流,但也可能会分走你的顾客。相似的定位,雷同的菜式,如果别人的生意不好,你的生意也会有所影响。

另外采取跟随策略,紧跟大型连锁“傍大牌”,也要慎重,大牌开店有时候是看长远利益,可能眼前并不赚钱,那么店主的资金实力或者说流动资金充足吗?能否耗得起?这是需要考虑的问题。

6转让的店铺

转让的店铺坑很多,转让费过高、转让合同漏洞百出、不知道和谁签合同、营业执照以及各类许可证转让麻烦这些都是老生常谈的问题了。

如果一定要选转让的店铺,一定要多留心眼。需要对因为转让费提高的成本仔细核算,还要对上一任房客遗留的电气、煤气等费用交割清楚。

总之,无论是投资房产还投资商铺,都是有风险的,一定要慎重慎重再慎重,不然可能房产变“毒”资产,商铺成“伤”铺。

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