分享到:QQ空间新浪微博腾讯微博人人网微信

20年后,100万的高层住宅值多少钱?“新趋势”出现,或超乎想象

2022-08-05 房地产楼市通 阅读:16636

当下,高层住宅可谓是房地产数量最多的存在,据58安居客不完全统计,截止到2020年,全国超过10层的高层住宅达到35万栋。2020年全球建成的106栋200米以上建筑中,我国就占56栋,到目前为止,150米以上的高层超过250栋,超过300米的高楼达到99栋,或许大部分对于超高层建筑感触并不深,毕竟摩天大楼用途基本都是写字楼办公,但是对30层左右的高层住宅或许就有体会了,从1998年房改年以来,随着城镇化的推进,一栋栋高层住宅如雨后春笋般在各大城市拔地而起,这些高层住宅大多在临近100米的高度,按照商人投资的逻辑而言,房子建得越高赚得越多,如果不是因为建材要求、建设资质、设计资质、审批流程、验收环节、楼房质量、消防配置等方面要求约束,相信高层住宅远不止如今的100米以内高度,所以说,100米的高度对商人而言,是最佳投资回报率的高度,对居住者而言,却不一定最佳住所。

image.png

城市规划设计研究院院长曾定义,不少城市已经出现“水泥森林”现象,高层住宅或将成为未来城市不小的负担。与此同时,北大教授朱国钟直言不讳提出猜想,高层住宅未来将沦为“永久性贫民窟”。东北财经大学经济中心主任周天勇也表示,高层住宅未来伴随着设施、设备老化,以及拆不起,或许会变得“一文不值”,永久性贫民窟、一文不值这2个评价,现在来看或许有些杞人忧天了,毕竟高层住宅正直壮年,谁也不能保证未来高层住宅的一定会走向恶化,不过,话说回来,“水泥森林”现象却真实存在,尤其是老城区,土地寸土寸金,注定了水泥建筑多于绿化,是每个城市存在的普遍现象。清华大学原建筑学院副院长尹稚教授在《对当下中国住宅问题的几点思考》中提到,住宅产权名义上是70年,而有效寿命只有30年甚至二十几年,根本原因是高层住宅建筑标准比较低,我国大部分高层住宅都是2010年后建成,那么20年后的高层住宅恰好在30年关键点,20年后100万的高层住宅还值多少钱呢?一起来看看。

image.png

先看看国外高层住宅的现状

高层建筑,世界上没有比1883年美国芝加哥更早的高层建筑,全世界第一栋11层的高层建筑采取框架结构和砖石承重,随着钢筋混凝土的出现,高层住宅韧性得以加强,但美国的高层住宅并没有因此成为市场主力,根据美国普查局发布的《美国住宅调查》数据显示,美国住宅以3层楼以下为主,1,2,3层住宅占比分别为34.5%、35.7%、22.6%,而超过4层的住宅仅占7.2%,可见,钢筋混凝土并没有让美国的高层住宅越建越多。此外,从日本的《日本住宅·土地统计调查2013》数据显示,5层以下住宅占比78.1%,6-10层住宅占比12.6%,11层以上仅占9.3%。

人口密度小是一方面,地广人稀,不需要修建高层住宅群来解决居住问题,另一方面是国外的居住观念对高层住宅抗拒,尤其是中产以上阶层家庭,这也是资本国家的筛选结果,在美国有句话叫:富人住树林,中产住草坪,可见中产阶级以上家庭基本都不会选择居住在高层住宅中,言外之意便是不富足的家庭才会选择高层住宅,从买房开始就已经按照阶级进行分类,也注定了美国和日本的高层住宅居住人群相对贫穷,不得不承认的现实:相对贫穷其实已经算贫穷了。

image.png

在我国,20年后,100万买的高层住宅还值多少钱?

进入2022年,我国房价均价在1万元/平方米左右,自2016年“限墅令”出台以来,我国的新建商品房主要还是以高层住宅为主,即便是最便宜的高层住宅,对普通人而言也有着不小的购买压力,不仅要掏空两个家庭的“6个钱包”凑首付,还要背负长达30年的房贷,大多高层住宅在2010-2020年期间修建,随着时间推移,高层住宅在20年后的价值越来越值得我们思考。总结下来,至少有3个问题需要高层住宅去面对:

第一、居住的安全系数问题

高层住宅因为高度较高,一般都能达到60米-100米,在遇到突发情况时(尤其是比如火灾、地震时),相比低层住宅的安全系数更低,比如火灾,国内常见的救火所使用的消防云梯为50米,可以基本满足15层的救援需求,超过这个高度难度就比较大了,邵通市在2018年购置的最先进的消防救援才也才54米高度,这已经算救援高度新突破了。当地震发生时,不能通过电梯逃生,住在高层住宅中,拼的是体力和反应时间,然而再快的反应时间,再好的体力,也不如低层逃生几率大,尤其是那些居住密度高的高层住宅(2梯8户或3梯10户)。

image.png

第二、居住的成本问题

居住在高层住宅中,未来都会面临玻璃老化、电梯故障、设施设备老化等维护、修缮问题,通常情况下,可以用维修基金进行维护和修缮,但是能用多久还真不好说,比如河北保定水榭花都楼盘,5年内维修基金金额使用就高达300万元,随着物价、人工费用的上涨,维修基金的使用效率也将降低,假设一个小区1000户、平均8000元/户,也才800万元,如果使用过快,最多15年维修基金就会消耗殆尽,在维修基金使用完毕之后,就又得全体业主共同凑钱,30年后的维修费用又是一笔不小开销,加上每个月必须支出的物业费,可想而知居住成本的增加对生活的影响。

第三、高层住宅被评定为危房后的拆迁问题

一般情况下,商品房的主体结构质保期为50年,防水质保一般为5年,其余的保温工程、装修工程、电气管、给排水一般为2年,期间过了质保期的基本可以用维修基金,但是商品房主体结构超过质保期或评定为危房之后,拆迁是高层住宅所面临的严峻考验,按照过去的拆迁方式,显然满足不了拆迁逻辑(开发商拆迁逻辑:拆迁获利),无利的买卖对开发商而言基本不会触碰,能由国家出面1:1拆迁赔付已经十分不错,大概率还得补钱后才能拆迁重建。

image.png

由此可见,20年后的高层住宅或将成“烫手山芋”,一方面高层住宅的期望值并不高,缺少保值、增值的占地优势;另一方面高层住宅的设施、设备使用频率较高,负重较大,导致维修费用也会较高,2012年全国房价均价5791元/平方米,而2022年全国房价均价约9600元/平方米,10年时间房价涨幅约65%,20年涨幅约130%,100万的房子20年约价值230万元,按照首付20%、贷款30年计算,总支付房款约180万元,看似增值50万元,如果算上通胀率就没这么简单了,2001年—2020年期间的通胀率约204.19%,相当于2020年的304.19元与2001年的100元购买力相当,那么100万元的房子至少需要价值384.19万元才保值,计算方式:100万元×204.19%+100万元+约80万元利息=384.19万元,从购买力来看,商品房实际贬值154.19万元,加上高层住宅的宜居性相对更弱,不排除贬值力度更大。

image.png

楼市“新趋势”出现,未来高层住宅或超想象

近日,国家发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》明确提出,不得新建500米以上建筑,同时严格限制250米以上高层建筑,2年前还是“一般不得新建500米以上高层建筑”,现如今直接禁止500米以上高层,可见,关于楼市的高层建筑高度已经开始出现“新趋势”:房子越建越低,在过去,高层建筑不仅能节省更多土地资源,还关乎于城市面子,房企开发大多以高楼高度为荣,而现如今趋势开始转向,低楼层建筑开始被推广,按照这个“新趋势”下去,不排除未来高层住宅也或将被禁止,住宅或许会以多层为主,这一点在县城已经得到实施,接下来就看三四线城市的改变了。

住宅建筑越来越低的趋势,显然对已经修建好的高层住宅价值有一定冲击力,举个例子2年前花同样的钱买高层住宅,现如今可以花同样的钱买多层住宅,单单是居住密度,多层住宅就比高层住宅更加保值,与此同时,高层住宅中的部分楼盘(2梯8户以上住宅小区),已经开始出现二手房甩卖现象,拖的时间越久,随着更多品质更高的新房流入市面,对居住密度越高的高层住宅越不利,这个现象与曹德旺先生的“抓紧卖房”观点不谋而合。

image.png

总结

综上所述,高层住宅相比多层或独立住宅有着明显的劣势,在“物以稀为贵”这个千古不变的逻辑下,高层住宅的地位将下降,正如限墅令出台之后,各城市仍有双拼别墅和联排别墅大量开发,说明有市场需求的驱动,加上人们追求居住品质提升,低层反而更受欢迎,反观高层住宅,现在还处于香饽饽阶段,未来可就不一定了。

欢迎您关注与分享枣庄市房产网微信公众号!

一家专注于枣庄房产的网站!

qrcode_for_gh_145d1ee5767f_258.jpg


热点文章